【报告】房地产行业2018年投资策略报告:补长效固本培元,攻存量价值为王

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    房地产行业2018年投资策略报告:补长效固本培元,攻存量价值为王

行业:定调“房住不炒”,思考“美好生活”:政策:我们认为长效机制将主要围绕三大方面展开:房供给体系上供给类型多元、价格可控以及规模持续;房保障体系上购租并举,并提供财富增值的空间;房金融体系上住房金融机构的专业化和住房租赁reits的推进,同时中短期内政策依然具备延续性;销售:全国房地产市场成交呈现“冰火”分化,“冰”在于一二线城市的成交量熄火,而“火”则在于三四线城市的崛起;价格:新房价格受预售证管理带来量跌价稳,而二手房的价格持续回落;库存:预计棚改将随去库存目标的达成逐步淡出焦点;信贷:按揭贷款增速持续收缩,居民中长期贷款占比下降;土地市场:补库存需求支撑下有望小幅增长。预测:展望明年,我们认为调控政策难有松动,主流城市预售证管理仍将严格,预计18年全国销售面积、销售金额分别同比下降7.6%、4.7%,17、18年投资增速预测值为7.7%、4.2%。

企业:成长中的烦恼,集中度的盛放:伴随着本轮调控的逐层深入,不同规模的房企在此番热销浪潮中演绎着分化加剧的桥段。集中度能有多大的提升空间:国际经验说明我国房企集中度仍有大幅提升空间,而阶层稳固之后,土储质量和杠杆平衡将决定未来提升空间;中型房企如何实现弯道超车:1、加大城市进入力度;2、深耕已有优势区域;3、人才引进与制度创新;4、存量市场并购;融资环境重新收紧,如何把握未来机遇:在资金成本抬升的背景下,规模房企优势凸显,同时房企将逐步迎来还款高峰;企业间的估值将如何分化:国际经验证明龙头房企在集中度提升过程中并不一定能提升估值中枢,其股价上涨的驱动力主要来自于业绩的提升,相比中小型企业仍可享受更高的估值溢价。

转型战略思考:“租购并举”的德国之路:截至2015年,德国只有51.9%的居民拥有自己的住房,租赁市场环境来看,德国的租赁市场是欧洲最大、最成熟规范的市场,且有较为完备的法律体系和配套措施。我们以德国房地产上市公司--vonovia 为例,分析德国房地产发展之路,其发展战略为:1、合理选择并购,规模和利润齐升;2、投资现代化和其他增值服务,降本增效显著;3、出售非核心资产,布局逐渐收缩。从vonovia的经验来看,依靠存量资产管理,也能成为一个千亿级别市值的公司,而且模式可复制、可扩张。

策略:长效机制下寻机遇:我们按市值规模分类,统计了5类房企今年以来的加权平均涨幅,结果表明市值越大的企业涨幅越高,然而小市值的企业则出现了明显的负收益,说明市场风格正在加速向白马龙头靠拢,我们建议关注价值洼地、寻找基本面嬗变房企把握存量市场机遇。

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